Klientská (neveřejná) sekce
Rezervační smlouvy - právně správná úprava smluvní pokuty.
A mají se uzavírat dvoustranné nebo trojstranné rezervace?
Rezervační smlouva - pojem, který ve 27 paragrafech realitního zákona nenalezneme ani jednou. A to i přesto, že je tato smlouva vedle zprostředkovatelské druhým ze tří nejpodstatnějších papírů celého procesu. Tím třetím zásadním dokumentem je zcela jistě protokol z prohlídky (resp. potvrzení o převzetí informací).
Rezervační smlouva má při realitním zprostředkování své nezastupitelné místo. Dává zájemci o nabytí určitou jistotu, že mu prodávající zakázku v ujednané lhůtě prodá, stejně tak jako dává určitou jistotu prodávajícímu, že nebude svůj prodej zbytečně blokovat, že zájemce o nabytí myslí své rozhodnutí vážně. Podepsaná rezervační smlouva poskytuje stranám čas např. na kvalitní přípravu převodních listin, nebo na zajištění financování. Proto se smlouva uzavírá, proto také obsahuje mj. ujednání o smluvní pokutě, proto je na místě debatovat o tom, jak a co by měla řešit.
První otázka: Jak by měla být správně upravena smluvní pokuta?
V praxi se setkáváme v zásadě se třemi variantami, jak je v rezervačních smlouvách upraveno ujednání o smluvní pokutě. Samozřejmě se primárně řeší situace, pokud kupující (podle ZRZ zájemce o nabytí) rezervovanou nemovitost nekoupí:
1) Na smluvní pokutu má nárok realitní kancelář a z této případně vyplácí podíl prodávajícímu.
2) Na smluvní pokutu má nárok jak prodávající, tak i realitní kancelář, nejčastěji s podílem 50/50.
3) Na smluvní pokutu má nárok prodávající a z této případně vyplácí podíl realitní kanceláři.
Ve všech případech bývá v rezervačních smlouvách uvedeno, že strany ujednaly, že pro úhradu smluvní pokuty může být použit rezervační poplatek složený kupujícím. Nikdy bychom tedy neměli psát ono oblíbené "...rezervační poplatek propadne", protože tím, že někomu něco "jako" propadne, jsme v podstatě nemuseli platně sjednat smluvní pokutu.
Z uvedených tří základních variant bývá v praxi nejčastější varianta 1). Z právního, ale vlastně i z obchodního, hlediska je ovšem správná (a tedy i v případě sporu soudně vymahatelná) pouze varianta 3), kdy je sankce za neuzavření obchodu sjednána vzájemně mezi klienty - tedy pokud prodávající neprodá, kupující má nárok na smluvní pokutu, a pokud kupující nekoupí, na smluvní pokutu má nárok prodávající; žádný soud pak nemůže moderovat, zda (a případně jak velký) podíl z takto ujednané smluvní pokuty je vyplacen realitní kanceláři jako paušální náhrada. Jaká by tedy měla být správná formulace?
Trojstranná rezervační smlouva
1. V případě, že Prodávající nepřistoupí za výše uvedených podmínek k podpisu Realitní smlouvy nejpozději v poslední den účinnosti této smlouvy, pak je Realitní zprostředkovatel povinen přijatý Rezervační poplatek na požádání vrátit zpět Zájemci, a to nejpozději do tří pracovních dnů od vyžádání. V takovém případě se Prodávající zavazuje vyplatit Zájemci smluvní pokutu ve výši ... Kč s tím, že z této smluvní pokuty má Realitní zprostředkovatel nárok na částku odpovídající podílu ½, a to jako paušální náhradu v souvislosti s danou transakcí.
2. Pokud Zájemce o nabytí poruší povinnosti stanovené v této smlouvě, zejm. pak v článku III. a čl. IV. odst. 1 této smlouvy, nebo Zájemce o nabytí uvede v této smlouvě nepravdivé informace, je Zájemce o nabytí povinen zaplatit Prodávajícímu smluvní pokutu ve výši odpovídající Rezervačnímu poplatku; v takovém případě lze použít Zájemcem o nabytí uhrazený Rezervační poplatek na úhradu smluvní pokuty. Z této smluvní pokuty má Realitní zprostředkovatel nárok na částku odpovídající podílu ½, a to jako paušální náhradu v souvislosti s danou transakcí.
Dvoustranná rezervační smlouva (pro dokonalé právní zajištění celé transakce je vhodné uzavírat trojstranné rezervační smlouvy)
1. V případě, že Prodávající nepřistoupí za výše uvedených podmínek k podpisu Realitní smlouvy nejpozději v poslední den účinnosti této smlouvy, přijatý Rezervační poplatek Realitní zprostředkovatel na vyžádání vrátí zpět Zájemci, a to nejpozději do tří pracovních dnů od vyžádání.
2. Pokud Zájemce o nabytí neposkytne potřebnou součinnost nutnou pro převod Nemovitostí dle této smlouvy, pokud poruší povinnosti stanovené v článku IV. této smlouvy nebo Zájemce o nabytí uvede v této smlouvě nepravdivé informace, je Zájemce o nabytí povinen zaplatit Realitnímu zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši odpovídající Rezervačnímu poplatku; v takovém případě může Realitní zprostředkovatel použít Zájemcem o nabytí uhrazený Rezervační poplatek na úhradu smluvní pokuty.
Pozn.: Uvedená ujednání jsou citací z produktu © Gaudens Vzory smluv pro realitní zprostředkovatele, kde mezi 93 vzory najdete mj. také všechny potřebné verze RS (prodej, nájem, podnájem, družstvo).
A zodpovězení druhé otázky: Uzavírat dvoustranné nebo trojstranné rezervační smlouvy?
Podívejme se na situaci nejprve z pohledu kupujícího - jakou má jistotu, že mu prodávající zakázku prodá, pokud tento není do kontraktu aktivně vtažen? Jakou má jistotu, že si např. nevyřídí hypotéku a prodávající si to na poslední chvíli nerozmyslí? Podepsali byste Vy sami dvoustrannou rezervaci, pokud byste měli opravdu zájem o koupi vysněné nemovitosti a pokud byste chtěli mít určitou jistotu, že Vám jí prodávající skutečně prodá? A na druhou stranu, jakou má jistotu prodávající, že svůj prodej nebude zbytečně blokovat pro někoho, kdo z dohody nakonec beztrestně vyběhne? A že se to nebude opakovat znovu a znovu? V neposlední řadě tu jsou pak také Vaše zájmy, zájmy realitní kanceláře...
Při úvahách, jestli uzavírat rezervační smlouvy 2str nebo 3str, nejde ani tolik o to, kdy lze platně (nebo právně neprůstřelně, chcete-li) ujednat smluvní pokutu, ale zejména kdy (a jak) můžete stranám jako zprostředkovatel s určitou mírou pravděpodobnosti zaručit, že k zamýšlené transakci skutečně dojde. A to bez ohledu na to, zda stojíte na straně prodávajícího nebo kupujícího, vždy máte zájem, aby Váš klient transakci zdárně zrealizoval. A to zřejmě nelze zaručit dvoustrannou rezervační smlouvou, do které není přímo vtažen sám prodávající. Kdy kupující deklaruje zájem koupit pouze směrem k RK a kdy jej za to, že případně nekoupí, můžete sankcionovat s nejistým výsledkem.
Větší právní váhu ohledně budoucího převodu má ale zcela jistě právě dohoda uzavřená přímo mezi prodávajícím a kupujícím, kdy je realitní zprostředkovatel vedlejším účastníkem, tedy ona trojstranná rezervační smlouva. Taková smlouva pak může mít do značné míry znaky smlouvy o smlouvě budoucí, protože jsou strany po splnění určitých podmínek (či lhůt) pod vyváženou sankcí zavázané k plnění sobě navzájem. A zdárná realizace je z větší mírou pravděpodobnosti zaručena třeba i proto, že takovou dohodu strany uzavřou v okamžiku, kdy mají v úmyslu transakci skutečně zrealizovat.
Tedy závěr? Jedině trojstranné.
A poznámka pod čarou: Jak víte, zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, rezervační smlouvy neupravuje, při jejich uzavírání tedy děláme jakýsi úkrok do obecné právní úpravy a smlouvy se uzavírají podle ust. § 1746 odst. 2 zák.č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Né každý to ví a možná i proto se v praxi můžete poměrně často setkat s tím, že Vám právník protistrany vytýká, že Vámi předkládaná rezervační smlouva je neplatná, protože neobsahuje náležitosti zprostředkovatelské smlouvy podle realitního zákona. Ta právě ale takové náležitosti obsahovat nemůže (resp. nemusí), jelikož se podle realitního zákona neuzavírá. Dále pak, zakazuje realitní zákon stranám při nemovitostní transakci uzavřít nepojmenovanou smlouvu podle ObčZ? Nezakazuje. A navíc je to osvědčená obchodní praxe, která je takřka třicet let nedílnou součástí procesního řešení při realitním zprostředkování a je plně v souladu s platným právním řádem.
Ale zpátky ke smluvní pokutě - možná ve Vašich rezervačních smlouvách uvedenou (nebo věcně obdobnou) formulaci máte. Pokud ne, zkuste s Vaším právníkem probrat změnu, o které tu píšeme - může to být malý rozdíl ve formulaci, který v konečném důsledku bude znamenat právně správnou (vymahatelnou) konstrukci smluvní pokuty. A možná také úspěšně pracujete s dvoustrannými rezervačními smlouvami, žádní klienti Vám z nich nevybíhají a všichni jsou spokojeni. Ale i tak, proč by smlouvy a procesy neměly být nastavené právně bezvadně - tedy rezervačky trojstranné a mj. se správnou formulací smluvní pokuty?
Pokud byste k tomu potřebovali nějaké doplňující info, neváhejte mě kontaktovat.
P.S. Rezervačním smlouvám se budeme podrobněji věnovat v některém z dalších čísel měsíčníku pro makléře a manažery RK Realitní Flash. Kdo ještě nemáte zajištěný odběr dalšího ročníku 2022, registrujte se na www.gaudens.cz/flash.
Mějte se fajn a ať se daří...
Petr Pavlíček
